Αγορά Ακινήτου στην Αθήνα, Ελλάδα ως Αλλοδαπός: Οδηγός Βήμα προς Βήμα

Η αγορά διαμερίσματος στην Αθήνα, Ελλάδα, ως αλλοδαπός είναι απολύτως εφικτή, αλλά λειτουργεί καλύτερα όταν ακολουθείτε μια ξεκάθαρη σειρά. Τα περισσότερα προβλήματα προκύπτουν όταν οι αγοραστές σπεύδουν να καταβάλουν προκαταβολή πριν είναι έτοιμα τα βασικά, ή όταν αντιμετωπίζουν την αγορά ως απόφαση διακοπών αντί ως επένδυση.

Αυτός ο οδηγός σάς προσφέρει μια πρακτική διαδικασία, με τη λογική του επενδυτή, την οποία μπορείτε να ακολουθήσετε από το εξωτερικό. Είναι γραμμένος σε απλή γλώσσα και εστιάζει στα βήματα που προστατεύουν τον χρόνο σας, το κεφάλαιό σας και την ηρεμία σας. Πρόκειται για γενικές πληροφορίες, όχι για νομικές ή φορολογικές συμβουλές. Επιβεβαιώνετε πάντα τις λεπτομέρειες με αδειοδοτημένους επαγγελματίες.

Σε αυτό το άρθρο, θα μάθετε

• Τη διαδικασία βήμα προς βήμα για την αγορά ακινήτου στην Αθήνα, Ελλάδα, ως αλλοδαπός
  • Τι να προετοιμάσετε νωρίς ώστε η αγορά να μην κολλήσει
  • Πώς να αποφύγετε τα συνηθισμένα λάθη με τις προκαταβολές, τον νομικό και τεχνικό έλεγχο και τα χρονοδιαγράμματα
  • Μια λίστα ελέγχου που μπορείτε να χρησιμοποιήσετε πριν υπογράψετε οτιδήποτε
  • Πώς μοιάζει στην πράξη μια ομαλή, «φιλική προς την εξ αποστάσεως» αγορά

Βήμα 1: Συντάξτε το επενδυτικό σας πλάνο πριν δείτε οτιδήποτε

Οι αλλοδαποί αγοραστές συχνά ξεκινούν περιηγούμενοι σε αγγελίες. Οι επενδυτές ξεκινούν με ένα πλάνο.

Το πλάνο σας σάς γλιτώνει από τη σπατάλη χρόνου και σας βοηθά να συγκρίνετε τα διαμερίσματα με συνέπεια. Πρέπει να είναι σύντομο, αλλά συγκεκριμένο.

Λίστα ελέγχου: το επενδυτικό σας πλάνο
• Εύρος προϋπολογισμού, συμπεριλαμβανομένου ενός αποθεματικού ασφαλείας
• Ο στόχος σας: σταθερό εισόδημα από ενοίκια, μακροπρόθεσμη αξία ή συνδυασμένη προσωπική χρήση
• Οι προτιμώμενες περιοχές στην Αθήνα, Ελλάδα, και ο ενοικιαστής που θέλετε να προσελκύσετε
• Απαραίτητα στοιχεία: ασανσέρ, ήσυχος προσανατολισμός, parking, εξωτερικός χώρος, θέρμανση και ψύξη
• Ανοχή σε ανακαίνιση: καμία, ελαφριά αναβάθμιση ή πλήρης ανακαίνιση
• Το χρονοδιάγραμμά σας και αν χρειάζεστε εξ αποστάσεως υλοποίηση

Βήμα 2: Τακτοποιήστε νωρίς τα βασικά (αυτό αποτρέπει τις περισσότερες καθυστερήσεις)

Πριν μπορέσετε να ολοκληρώσετε μια αγορά στην Ελλάδα, συνήθως χρειάζεται να έχετε τακτοποιήσει μερικά πρακτικά ζητήματα. Είναι ρουτίνας, αλλά μπορούν να επιβραδύνουν το χρονοδιάγραμμά σας αν τα αφήσετε για αργότερα.

Τα συνηθισμένα πρώιμα βήματα περιλαμβάνουν την έκδοση ελληνικού αριθμού φορολογικού μητρώου (ΑΦΜ) και την προετοιμασία των τραπεζικών διευθετήσεων και των εξουσιοδοτήσεων, ώστε οι πληρωμές και η γραφειοκρατία να προχωρούν ομαλά. Πολλοί αλλοδαποί αγοραστές χρησιμοποιούν επίσης πληρεξούσιο, ώστε ο δικηγόρος τους να μπορεί να διεκπεραιώσει εξ αποστάσεως βασικά βήματα.

Λίστα ελέγχου: αρχική προετοιμασία
• Ελληνικός αριθμός φορολογικού μητρώου (ΑΦΜ) εξασφαλισμένος εγκαίρως
• Ένα σχέδιο για τις τραπεζικές συναλλαγές και τη μεταφορά κεφαλαίων με νόμιμο τρόπο
• Ένα σχέδιο πληρεξουσίου, αν θέλετε μια φιλική προς την εξ αποστάσεως διαδικασία
• Σαφής απόδειξη προέλευσης κεφαλαίων και έτοιμη τεκμηρίωση για τη νομική σας ομάδα

Βήμα 3: Καταρτίστε λίστα ακινήτων όπως σκέφτονται οι ενοικιαστές και οι μελλοντικοί αγοραστές

Στην Αθήνα, Ελλάδα, η «καλή γειτονιά» δεν είναι αρκετά ακριβής έννοια. Δύο δρόμοι μπορεί να αποδίδουν πολύ διαφορετικά.

Μια ισχυρή λίστα επιλογών βασίζεται στη μικρο-τοποθεσία και τη λειτουργικότητα της καθημερινότητας, όχι μόνο στο όνομα της περιοχής.

Λίστα ελέγχου: τι να ελέγξετε στο στάδιο της προεπιλογής
• Ποιότητα του δρόμου και καθημερινή ευκολία, όχι απλώς η απόσταση σε έναν χάρτη
• Ο ρυθμός του θορύβου κατά τη διάρκεια της ημέρας και της νύχτας
• Η είσοδος του κτιρίου και οι κοινόχρηστοι χώροι, γιατί οι ενοικιαστές τα κρίνουν πρώτα
• Διαρρύθμιση, φωτισμός, άνεση και πρακτικοί αποθηκευτικοί χώροι
• Αν η κατοικία ταιριάζει στο προφίλ ενοικιαστή που στοχεύετε

Βήμα 4: Κάντε προσφορά και αντιμετωπίστε κάθε «κράτηση» ως σοβαρή στιγμή

Εδώ είναι που πολλοί αλλοδαποί αγοραστές δέχονται πίεση. Μπορεί να ακούσετε: «Είναι αποκλειστικό» ή «Υπάρχει άλλος αγοραστής έτοιμος».

Μια επαγγελματική προσέγγιση είναι ψύχραιμη. Συμφωνείτε στους όρους εγγράφως, διευκρινίζετε τι σημαίνει η κράτηση και δεν στέλνετε χρήματα μέχρι ο δικηγόρος σας να επιβεβαιώσει σε τι δεσμεύεστε.

Λίστα ελέγχου: πριν καταβάλετε οποιαδήποτε προκαταβολή
• Ο δικηγόρος σας ελέγχει τους όρους της προκαταβολής εγγράφως
• Γνωρίζετε ακριβώς πότε η προκαταβολή γίνεται μη επιστρεπτέα
• Ο πωλητής είναι έτοιμος να παράσχει βασικά έγγραφα για τους ελέγχους
• Έχετε ένα σαφές χρονοδιάγραμμα για τον νομικό και τεχνικό έλεγχο και την υπογραφή

Βήμα 5: Νομικός και τεχνικός έλεγχος (το βήμα που σας προστατεύει)

Αυτό το στάδιο είναι αδιαπραγμάτευτο.

Μια σωστή διαδικασία περιλαμβάνει συνήθως νομικούς ελέγχους στον τίτλο και τις εγγραφές, καθώς και μια τεχνική επιθεώρηση για την επιβεβαίωση της κατάστασης του ακινήτου και της νομιμότητάς του. Περιλαμβάνει επίσης ελέγχους σε επίπεδο κτιρίου που έχουν σημασία στην Αθήνα, Ελλάδα, όπως κοινά ζητήματα του κτιρίου και το ποιες ανακαινίσεις επιτρέπονται ρεαλιστικά.

Λίστα ελέγχου: τα βασικά του νομικού και τεχνικού ελέγχου
• Έλεγχοι τίτλου και ιδιοκτησίας, καθώς και έλεγχοι για βάρη και υποθήκες
• Επαλήθευση της σωστής εγγραφής και της νομικής κατάστασης
• Τεχνική επιθεώρηση από εξειδικευμένο μηχανικό
• Κανονισμοί του κτιρίου που μπορεί να επηρεάσουν ανακαινίσεις ή χρήσεις
• Μια σαφής σύνοψη τυχόν ζητημάτων πριν προχωρήσετε

Βήμα 6: Υπογραφή του τελικού συμβολαίου στον συμβολαιογράφο

Στην Ελλάδα, η τελική αγορά ολοκληρώνεται συνήθως μέσω συμβολαιογραφικής πράξης. Η νομική σας ομάδα συντονίζει την τεκμηρίωση, τους φόρους και τα τέλη όπου απαιτούνται, καθώς και τη διαδικασία υπογραφής.

Αν αγοράζετε από το εξωτερικό, ενδέχεται να μπορείτε να ολοκληρώσετε μεγάλο μέρος αυτών μέσω πληρεξουσίου, ανάλογα με την περίπτωσή σας και τη νομική συμβουλή που λαμβάνετε.

Λίστα ελέγχου: ετοιμότητα για υπογραφή
• Όλα τα έγγραφα αγοραστή και πωλητή έτοιμα και επαληθευμένα
• Σχέδιο μεταφοράς κεφαλαίων επιβεβαιωμένο εγκαίρως
• Σαφής κατανόηση των τελών, των φόρων και του χρονισμού
• Γραπτή επιβεβαίωση του τι περιλαμβάνεται στην πώληση

Βήμα 7: Εγγραφή και παράδοση (μην το αντιμετωπίζετε ως «μετά τη συμφωνία»)

Μετά την υπογραφή, η συναλλαγή πρέπει να καταχωρηθεί σωστά και χρειάζεστε μια καθαρή παράδοση.

Για τους αλλοδαπούς αγοραστές, η πρακτική πλευρά έχει σημασία: κλειδιά, παροχές κοινής ωφέλειας, επαφές του κτιρίου και η εξασφάλιση ότι μπορείτε να λειτουργήσετε το ακίνητο ομαλά.

Λίστα ελέγχου: παράδοση και τακτοποίηση
• Εγγραφή ολοκληρωμένη σύμφωνα με τις οδηγίες της νομικής σας ομάδας
• Μεταφορές παροχών κοινής ωφέλειας και δηλώσεις ακινήτου διεκπεραιωμένες σωστά
• Επαφές και πρόσβαση στο κτίριο διευθετημένες
• Δημιουργία αρχείου κατάστασης του ακινήτου κατά την παράδοση

Βήμα 8: Αν επενδύετε, σχεδιάστε την ενοικίαση και τη διαχείριση πριν ολοκληρώσετε

Αν ο στόχος σας είναι το εισόδημα, θα πρέπει να σχεδιάσετε τη στρατηγική ενοικίασης πριν αγοράσετε, όχι μετά.

Αυτό περιλαμβάνει το ποιος είναι ο ενοικιαστής, ποιο επίπεδο φινιρίσματος απαιτείται, πώς θα προβληθεί το διαμέρισμα online και πώς θα γίνεται η συντήρηση από το εξωτερικό.

Λίστα ελέγχου: ετοιμότητα για ενοικίαση
• Σαφές προφίλ ενοικιαστή και στρατηγική ενοικίασης
• Μικρές αναβαθμίσεις άνεσης προγραμματισμένες αν χρειάζεται
• Επαγγελματικές φωτογραφίες και πλάνο παρουσίασης
• Πλάνο διαχείρισης, ώστε να μη διαχειρίζεστε το ακίνητο από άλλη χώρα

Συνηθισμένα λάθη που κάνουν οι αλλοδαποί αγοραστές στην Αθήνα, Ελλάδα

Αγοράζετε το όνομα της περιοχής αντί για τον δρόμο
Ο δρόμος και το κτίριο συχνά καθορίζουν την ποιότητα του ενοικιαστή και την ταχύτητα εκμίσθωσης.

Σπεύδετε στις προκαταβολές
Αν πληρώσετε πριν τηρηθούν οι όροι και ολοκληρωθούν οι έλεγχοι, χάνετε διαπραγματευτική ισχύ και ορισμένες φορές χρήματα.

Υποτιμάτε τις ανακαινίσεις
Τα παλαιότερα διαμερίσματα μπορεί να κρύβουν προβλήματα. Η ανακαίνιση χρειάζεται πειθαρχημένο εύρος εργασιών και προϋπολογισμό.

Αντιμετωπίζετε τη διαδικασία ως «απλή γραφειοκρατία»
Τα βήματα είναι διαχειρίσιμα, αλλά πρέπει να γίνουν με τη σωστή σειρά.

Ένας έξυπνος τρόπος να κρατήσετε τη διαδικασία ήρεμη από το εξωτερικό

Οι περισσότεροι αγοραστές δεν χρειάζονται περισσότερες αγγελίες. Χρειάζονται ένα δομημένο σχέδιο και μια ομάδα που διατηρεί τη διαδικασία σε κίνηση με τη σωστή σειρά.

Αν θέλετε να δείτε πώς μοιάζει μια πειθαρχημένη προσέγγιση, η Επενδυτική Διαδικασία της Pine παρουσιάζει τα στάδια από την ευθυγράμμιση των στόχων έως τον νομικό και τεχνικό έλεγχο και την απόκτηση. Η σελίδα Prime Property Acquisition της Pine αποτελεί επίσης χρήσιμο σημείο αναφοράς για το πώς γίνεται η επιλογή και η επαλήθευση όταν ο στόχος είναι μια ασφαλής, υψηλής ποιότητας αγορά.

Δείτε την επενδυτική διαδικασία της Pine.

Αν θέλετε μια λίστα επιλογών ευθυγραμμισμένη με τους στόχους σας, με μια σαφή διαδικασία πίσω της, μπορείτε να κλείσετε μια ιδιωτική συμβουλευτική συνάντηση.

 

Συχνές ερωτήσεις

Μπορούν οι αλλοδαποί να αγοράσουν ακίνητο στην Αθήνα, Ελλάδα;

Ναι. Τόσο οι πολίτες της ΕΕ όσο και οι πολίτες εκτός ΕΕ μπορούν να αγοράσουν στην Ελλάδα. Η διαδικασία είναι απολύτως εφικτή όταν οι νομικοί και τεχνικοί έλεγχοι γίνονται σωστά.

Πρέπει να βρίσκομαι στην Ελλάδα για να αγοράσω;

Όχι πάντα. Πολλά βήματα μπορούν να διεκπεραιωθούν εξ αποστάσεως με τη σωστή νομική προετοιμασία, αλλά ο δικηγόρος σας θα σας συμβουλεύσει τι απαιτείται για την περίπτωσή σας.

Πόσο χρόνο διαρκεί συνήθως η αγορά ενός διαμερίσματος στην Αθήνα, Ελλάδα;

Τα χρονοδιαγράμματα ποικίλλουν ανάλογα με το πόσο προετοιμασμένοι είστε και πόσο καθαρός είναι ο φάκελος του ακινήτου. Μια καλά οργανωμένη αγορά μπορεί να προχωρήσει σχετικά γρήγορα, ενώ οι πιο σύνθετες περιπτώσεις απαιτούν περισσότερο χρόνο.

Ποιος είναι ο μεγαλύτερος κίνδυνος για τους αλλοδαπούς αγοραστές;

Η καταβολή προκαταβολής πριν προγραμματιστεί σωστά ο νομικός και τεχνικός έλεγχος και πριν εξεταστούν οι όροι από τον δικηγόρο σας.

Χρειάζομαι τεχνική επιθεώρηση;

Συνιστάται ανεπιφύλακτα. Μειώνει τον κίνδυνο κρυφών προβλημάτων και σας βοηθά να σχεδιάσετε ρεαλιστικά το κόστος ανακαίνισης.